4 收入確認(rèn)管理業(yè)務(wù)流程—房地產(chǎn)企業(yè)   
一、業(yè)務(wù)目標(biāo)    
   
保證收入的確認(rèn)及時(shí)、準(zhǔn)確地得到記錄并恰當(dāng)體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)告中；    
   
確保收入確認(rèn)符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及股份公司的有關(guān)規(guī)定。    

二、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)    
  
收入確認(rèn)不及時(shí)、不準(zhǔn)確，可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)告信息不真實(shí)、不完整；    
    
收入確認(rèn)違反國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)以及股份公司規(guī)章制度，可能遭受外部處罰、經(jīng)濟(jì)損失和信譽(yù)損失。    

三、業(yè)務(wù)范圍    
該子流程主要描述了中國(guó)建筑股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“股份公司”）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)的管理業(yè)務(wù)流程，主要包括收入確認(rèn)管理和銷售退回與索賠管理的相關(guān)業(yè)務(wù)流程，在執(zhí)行收入確認(rèn)管理業(yè)務(wù)流程中，應(yīng)確保不相容職責(zé)相互分離。    

四、業(yè)務(wù)流程描述    
1 收入確認(rèn)管理原則     
銷售收入確認(rèn)原則     
根據(jù)《中建股份公司會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售商品房收入，同時(shí)具備以下條件時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)：    
企業(yè)已與客戶簽訂正式房屋銷售合同；
企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋面積已經(jīng)有關(guān)部門測(cè)定；    
企業(yè)房屋已經(jīng)客戶驗(yàn)收，對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購(gòu)銷雙方均無(wú)異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)、雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)；   
企業(yè)收到最后一筆款項(xiàng)，并將發(fā)票賬單提交客戶。  
銷售收入確認(rèn)與審批   
在符合上述房地產(chǎn)收入確認(rèn)原則時(shí)確認(rèn)房屋銷售收入。各級(jí)公司財(cái)務(wù)部項(xiàng)目成本核算崗位人員根據(jù)《房屋竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、《商品房買賣合同》及銷售部門的《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品備查登記表》（或銷售臺(tái)帳），編制《房屋銷售收入確認(rèn)匯總表》，經(jīng)財(cái)務(wù)部主管會(huì)計(jì)（或財(cái)務(wù)部經(jīng)理）、營(yíng)銷部門經(jīng)理分別審核簽字確認(rèn)后報(bào)公司總會(huì)計(jì)師審核，公司總會(huì)計(jì)師審核簽字后報(bào)公司總經(jīng)理審核。收入確認(rèn)表主要包括出售房屋建筑面積、售價(jià)總額及當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的成本等內(nèi)容，  
公司總經(jīng)理簽字確認(rèn)后財(cái)務(wù)部進(jìn)行賬務(wù)處理，項(xiàng)目成本核算崗位人員編制記賬憑證，財(cái)務(wù)主管會(huì)計(jì)審核后簽章確認(rèn)。  

2 銷售退回     
發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)時(shí)，各公司銷售部門業(yè)務(wù)主管協(xié)助客戶填寫(xiě)《退房申請(qǐng)審批單》并由客戶簽字確認(rèn)，經(jīng)銷售部負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后報(bào)公司分管副總經(jīng)理審核，公司分管副總經(jīng)理審核簽字后報(bào)總經(jīng)理審批，公司總經(jīng)理審核簽字確認(rèn)后由銷售部門同客戶簽署《退房協(xié)議書(shū)》并加蓋公司印章后辦理退房手續(xù)。     
公司銷售人員同客戶到房屋土地管理部門辦理合同注銷手續(xù)，把客戶購(gòu)房發(fā)票、退房協(xié)議書(shū)及相關(guān)資料交財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)核算崗位根據(jù)客戶退還的購(gòu)房發(fā)票、退房協(xié)議書(shū)及相關(guān)資料進(jìn)行審核無(wú)誤后編制記賬憑證，經(jīng)財(cái)務(wù)部主管會(huì)計(jì)審核無(wú)誤并簽章確認(rèn)后辦理退款手續(xù)。子公司銷售部門保存《退房申請(qǐng)審批單》、《退房協(xié)議書(shū)》。  

3 索賠管理     
發(fā)生索賠業(yè)務(wù)時(shí)，各公司銷售部門業(yè)務(wù)主管協(xié)助客戶填寫(xiě)《索賠申請(qǐng)審批單》并由客戶簽字確認(rèn)，經(jīng)銷售部負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后報(bào)公司分管副總經(jīng)理審核，公司分管副總經(jīng)理審核簽字后報(bào)總經(jīng)理審批。    
如果公司總經(jīng)理審核簽字確認(rèn)同意后由銷售部門同客戶簽署《索賠協(xié)議書(shū)》，財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)核算崗位對(duì)根據(jù)《索賠申請(qǐng)審批單》、《索賠協(xié)議書(shū)》及相關(guān)資料進(jìn)行審核無(wú)誤后編制記賬憑證，經(jīng)財(cái)務(wù)部主管會(huì)計(jì)審核無(wú)誤并簽章確認(rèn)后辦理付款手續(xù)。子公司銷售部門保存《索賠申請(qǐng)審批單》、《索賠協(xié)議書(shū)》。  
如果公司總經(jīng)理審核不同意索賠申請(qǐng)，銷售部門可與客戶協(xié)商通過(guò)法律途徑解決索賠問(wèn)題。 

五、相關(guān)制度目錄    
1 《中建股份公司會(huì)計(jì)制度》     
2 《中建地產(chǎn)管理手冊(cè)》     

六、主要控制點(diǎn)    
1 房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)與審批     
2 房地產(chǎn)銷售退回的確認(rèn)與審批     
3 房地產(chǎn)索賠的確認(rèn)與審批     

七、檢查資料    
1 房屋竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告     
2 商品房買賣合同     
3 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品備查登記表     
4 房屋銷售收入確認(rèn)匯總表     
5 收入記賬憑證    
6 退房申請(qǐng)審批單     
7 退房協(xié)議書(shū)     
8 購(gòu)房發(fā)票     
9 銷售退回記賬憑證    
10 索賠審批單     
11 索賠協(xié)議書(shū)     
12 索賠記賬憑證     

八、業(yè)務(wù)流程圖（略）    
   
5 收入確認(rèn)管理業(yè)務(wù)流程—設(shè)計(jì)院    
一、業(yè)務(wù)目標(biāo)    
   
確保收入確認(rèn)和計(jì)量符合國(guó)家法律、法規(guī)和企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度的要求；    
  
確保收入確認(rèn)數(shù)據(jù)被真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的核算和記錄，符合財(cái)務(wù)報(bào)告及信息披露的要求。    

二、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)    
   
 收入確認(rèn)不符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)規(guī)章、制度的要求，可能使企業(yè)遭受外部處罰，造成經(jīng)濟(jì)損失和信譽(yù)損失。   
    
企業(yè)收入不準(zhǔn)確，可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)告信息不真實(shí)、不完整。    

三、業(yè)務(wù)范圍    
該子流程主要描述了中國(guó)建筑股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“股份公司”）設(shè)計(jì)院收入確認(rèn)管理的相關(guān)業(yè)務(wù)流程，主要包括收入確認(rèn)管理，合同變更管理等。    

四、業(yè)務(wù)流程描述    
1 收入確認(rèn)管理     
收入確認(rèn)原則     
勘察設(shè)計(jì)項(xiàng)目如在同一會(huì)計(jì)年度內(nèi)開(kāi)始并完成的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)完成時(shí)確認(rèn)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)已經(jīng)發(fā)生的設(shè)計(jì)成本；勘察設(shè)計(jì)項(xiàng)目如超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度，應(yīng)按已發(fā)生的人工成本占預(yù)計(jì)人工總成本的比例確定完工進(jìn)度，確認(rèn)設(shè)計(jì)收入、成本。   
勘察設(shè)計(jì)企業(yè)確認(rèn)收入應(yīng)具備以下條件之一：     
1、各設(shè)計(jì)院（所）在提供勞務(wù)、交付技術(shù)成果的同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑時(shí)，確認(rèn)收入。    
2、各設(shè)計(jì)院（所）對(duì)于采用分期付款結(jié)算的勘察設(shè)計(jì)項(xiàng)目，應(yīng)取得委托方簽證認(rèn)可或收訖價(jià)款后，確認(rèn)收入。    
收入確認(rèn)與審批    
各設(shè)計(jì)院（分院/所）財(cái)務(wù)部、人力資源部根據(jù)工程設(shè)計(jì)合同、人員工資水平等資料，確認(rèn)工程設(shè)計(jì)合同預(yù)計(jì)總收入、預(yù)計(jì)人工總成本，編制《預(yù)計(jì)總收入、預(yù)計(jì)人工總成本測(cè)算表》，財(cái)務(wù)部門、人力資源部門經(jīng)理分別審核簽字后報(bào)總會(huì)計(jì)師審核，總會(huì)計(jì)師審核簽字報(bào)設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)審批。    
各設(shè)計(jì)院（分院/所）財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)核算崗位人員根據(jù)《工資薪酬發(fā)放表》及其他費(fèi)用支出原始憑證進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，歸集月度人工成本。根據(jù)月度人工成本占預(yù)計(jì)總成本的比例確認(rèn)完工程進(jìn)度，編制《月度收入、成本及毛利計(jì)算表》，報(bào)財(cái)務(wù)部經(jīng)理/主管會(huì)計(jì)審核。     
經(jīng)財(cái)務(wù)部經(jīng)理/主管會(huì)計(jì)審核簽字后，會(huì)計(jì)核算崗位人員根據(jù)經(jīng)審核的《月度收入、成本及毛利計(jì)算表》編制記賬憑證，主管會(huì)計(jì)審核記賬憑并簽章確認(rèn)。  

2 合同變更管理     
當(dāng)原工程設(shè)計(jì)合同內(nèi)容發(fā)生重大變更須重做或修改設(shè)計(jì)時(shí)，各設(shè)計(jì)院（分院/所）經(jīng)營(yíng)合約部根據(jù)合同變更內(nèi)容及合同變更洽談情況，編制《合同變更會(huì)簽單》，經(jīng)財(cái)務(wù)部等相關(guān)部門審核會(huì)簽后，報(bào)設(shè)計(jì)院分管副院長(zhǎng)、院長(zhǎng)審批簽字后方可變更。     
工程設(shè)計(jì)合同發(fā)生變更后，設(shè)計(jì)院（分院/所）財(cái)務(wù)部、人力資源部根據(jù)合同變更內(nèi)容，重新測(cè)算合同預(yù)計(jì)總收入、預(yù)計(jì)總成本。具體參見(jiàn)本流程1.2.1流程描述內(nèi)容。   
財(cái)政部《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》 

五、相關(guān)制度目錄    
1 《中建股份會(huì)計(jì)制度》    
2 勘察設(shè)計(jì)企業(yè)項(xiàng)目成本核算管理辦法   
3 勘察設(shè)計(jì)企業(yè)收入確認(rèn)辦法     

六、主要控制點(diǎn)    
1 勘察設(shè)計(jì)收入的確認(rèn)與審批     
2 勘察設(shè)計(jì)項(xiàng)目人工成本的歸集     
3 完工進(jìn)度的確認(rèn)     
4 合同變更的會(huì)簽審批     

七、檢查資料    
1 預(yù)計(jì)總收入、預(yù)計(jì)總成本測(cè)算表     
2 工資薪酬發(fā)放表及其他支出原始單據(jù)     
3 月度收入、成本及毛利計(jì)算表     
4 記賬憑證     
5 合同變更會(huì)簽單

     
八、業(yè)務(wù)流程圖（略）    

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